В конце 2023 года рынок ипотечного кредитования столкнулся с ноу-хау: банки перестали сотрудничать с девелоперами, которые отказались субсидировать ставки по льготным программам. Пока не ясно, чем это закончится и как отразится на заемщиках. Рассказываем, что известно на данный момент и почему с января банки ограничили выдачу льготной ипотеки.

Что случилось?

Внезапные изменения на рынке льготного ипотечного кредитования вызваны постановлением правительства РФ от 15.12.2023 №2166. В конце года для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей максимальную сумму кредита снизили с 12 до 6 млн руб., при этом вырос первоначальный взнос — с 20 до 30%.

Но движущей силой стало не это. Банки столкнулись с новым порядком субсидирования. Теперь доплата рассчитывается как «ключевая ставка + 1,5 п. п. – ставка по льготной ипотеке».

Сокращение государственных субсидий

До вступления в силу постановления проблем с возмещением расходов на льготную ипотеку не было. Из федерального бюджета компенсировалась вся разница по сравнению с рыночными ставками.

После изменения порядка банки обнаружили, что работать с льготной ипотекой стало невыгодно. По новой формуле государство возмещает компаниям 9,5%, что не соответствует рыночным ставкам.

А с учетом того, что ставки по депозитам превышают 16%, выдача льготной ипотеки стала вовсе невыгодной. Иными словами, государство мягко попросило кредитные организации финансировать граждан за собственный счет.

Об ипотеках с господдержкой, и когда они не выгодны — читайте здесь.

Ноу-хау от банков для застройщиков

На фоне возможных убытков банки начали искать пути сокращения расходов. Появилась идея требовать частичную компенсацию с девелоперов, которые за последние два года благодаря льготным программам заработали крупные суммы.

Идея простая: клиент обращается в банк, оформляется сделка, застройщик получает деньги, а затем субсидирует банку льготную ставку. 

Первым на изменения решился Сбер. С 11 января льготную ипотеку выдают только на квартиры в ЖК застройщиков, которые согласились компенсировать банку потери. Если застройщик не входит в перечень, можно получить ипотеку на рыночных условиях со ставкой 20–25%. Примеру Сбера уже последовали в ВТБ и Альфа-Банке.

Не все банки решаются на радикальные меры и берут время для анализа ситуации, поэтому вводят другие заградительные меры. Например, в Совкомбанке клиенты должны оплатить не меньше половины от стоимости квартиры. Первоначальный взнос могут снизить, но только с дополнительными программами. Или при выборе квартиры в ЖК, где застройщик компенсирует банку потери. В Газпромбанке льготную ипотеку временно выдают только зарплатным клиентам.

Остальные пока не раскрывают ипотечные планы на первую половину 2024 г. Но эксперты уверены, что не все компании последуют примеру Сбера и обяжут девелоперов субсидировать льготные тарифы.

Как это отразится на потребителях?

Как изменения отразятся на рядовых заемщиках, зависит от развития тенденции субсидирования льготных ставок застройщиками.

Возможные варианты:

1. Станет сложнее искать жилье по льготной программе. Если большинство крупных застройщиков откажется участвовать в программах субсидирования, сузится круг доступных проектов.

Это маловероятный вариант, так как у Сбера уже к программе субсидирования подключено 136 ЖК в разных городах — доступно более 35 000 квартир. Банк занимает более 60% рынка ипотечного кредитования. 

2. Цены на жилье вырастут. Субсидирование — это дополнительные издержки для застройщиков, которые могут включить в стоимость квадратного метра. Однако девелоперы сами решат, что делать с расходами.

Банки считают, что застройщики не откажутся поделиться с рынком сверхдоходами, которые получили в результате роста недвижимости более чем в два раза за последние два года.

В пользу этой версии говорит и то, что даже льготная ипотека для многих становится затруднительной из-за удорожания жилья и снижения покупательской способности. Очередной рост станет заградительной мерой — в условиях и без того ожидающегося снижения спроса основные игроки могут не решиться на эту меру.

3. Банки договорятся с застройщиками и для потребителей ничего не изменится. Компании найдут компромиссы, которые устроят все стороны. Тогда заемщики смогут пользоваться льготными программами как в 2022 и 2023 гг.

Банки понимают, что требование полной компенсации повлечет повышение стоимости жилья. Это снизит спрос на недвижимость, сократится объем выдаваемых ипотек. Поэтому в поиске оптимального решения заинтересованы и кредитные организации, и застройщики.

Против третьего варианта говорит назревающий конфликт. Девелоперы подали жалобу на кредитные организации в Федеральную антимонопольную службу. Правительство обеспокоено, что банки действуют против госполитики и навязывают слишком жесткие условия.

Если конфликт продолжит развиваться, крупные банки в угоду сохранения рентабельности могут отказаться от льготных программ. Но такой вариант считается маловероятным. Специалисты склоняются к тому, что будут найдены области смягчения, но в целом от новых правил рынок не откажется.

Читайте также: «Как быстро погасить ипотеку
и не ухудшить качество жизни?»

Как получить льготную ипотеку в 2024 году?

Порядок получения льготной ипотеки в 2024 году:

1. Оцените платежеспособность, чтобы взять выполнимые обязательства. Сложите платежи по другим кредитам и найдите долю от ежемесячного дохода. Желательно, чтобы с учетом ипотеки ежемесячные платежи не превышали 50% дохода.

2. Подайте заявку в банк. Скоринговая система проверит информацию и сообщит решение с предварительно одобренными условиями.

3. Выберите жилой комплекс. Исходя из одобренной суммы и накоплений выберите квартиру. Оценивайте варианты по району, транспортной доступности и развитости инфраструктуры. Лично посетите офис продаж и объект, чтобы убедиться в правдивости презентаций застройщика.

Информацию о ЖК с льготной ипотекой ищите:

• на сайтах крупных застройщиков — Самолет, ПИК и других;

• на форумах о недвижимости своего города;

• на крупных порталах: Циан, Домклик, Авито, Яндекс.Недвижимость, Дом.рф и других.

4. Соберите документы. Банк предоставит список, в который входят паспорт, справка о доходе, договор долевого участия с застройщиком и пр. Подайте документы на проверку.

5. Дождитесь окончательного решения. После проверки банк примет решение и сообщит одобренные условия. Последние могут отличаться от первоначальных. Если все устраивает, заключите ипотечный договор — далее компания переведет средства на эскроу-счет. Останется государственная регистрация сделки.

Таким образом, банки ограничили выдачу льготной ипотеки из-за снижения субсидирования от государства. В качестве альтернативы девелоперам предложили частично возмещать пониженные ставки. Не все застройщики согласились на такие условия.

Пока не ясно, как нововведения скажутся на заемщиках. Возможно, девелоперы примут условия банков и включат дополнительные расходы в стоимость квадратного метра. Тогда последует рост цен, что негативно скажется на простых заемщиках.