Удастся ли сохранить квартиру, если она в залоге у банка?

Единственное жилье не защитят законы, если оно — залог по ипотеке или другим обязательствам. В этой ситуации нужно действовать правильно и открыто, чтобы найти компромисс. Рассказываем, как сохранить квартиру, если нечем платить по долгам.

Могут ли забрать ипотечную квартиру?

В ст. 446 ГПК РФ указано, что взыскание долгов не осуществляется за счет единственного жилья. Аналогичная защита установлена для земельных участков, на которых построен дом — единственное жилье.

Например, если задолжали по потребительскому кредиту 2 млн ₽, даже после судебного заседания банк не получит единственную квартиру. В счет долга взыщут автомобили, предметы роскоши и другое имущество.

Защита от исполнительных производств не распространяется на ипотеку, если единственное жилье — залог по договору. Банк имеет право обратиться в суд, реализовать имущество на торгах. Если что-то останется, деньги вернут заемщику.

Несмотря на это, свобода действий кредитных организаций ограничена. Компания не сможет обратиться в суд для взыскания долга за счет квартиры, если клиент допустил первую просрочку. Такая возможность появляется при выполнении двух условий:

• заемщик не платит три месяц и более;

• сумма просрочек больше 5% от стоимости недвижимости.

Например, Евгений брал в ипотеку квартиру за 5 млн ₽. Ежемесячный платеж — 50 000 ₽. В начале года он потерял работу и не мог платить три месяца. Сумма просрочек — 150 000 ₽ или 3% от стоимости имущества. Выполнено одно из двух условий, поэтому банк не заберет квартиру в счет долга.

При этом в ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано: если нарушения становятся систематическими (три и более раз за 12 месяцев), банк может взыскать имущество даже при незначительной сумме просрочек — ст. 54.1 ФЗ-102.

О том, в каких еще случаях можно потерять жилье из-за кредита, читайте здесь.

Что будет с квартирой, если накопились долги по другим кредитам?

Если квартира — единственное жилье, и не выступает залогом по обязательствам, кредиторам запрещено взыскивать ее в счет долгов. На такой объект распространяется «исполнительный иммунитет». 

Чтобы вернуть деньги, арест наложат на другое имущество, которое не защищено законом. Это могут быть автомобили, парковочные места, нежилая недвижимость и другие объекты.

Но если у должника большая квартира в элитном жилом комплексе, ее могут реализовать в счет долгов. Заемщику вместо нее купят другое жилье, которое соответствует социальным нормам. Это будет среднестатистическое жилье, площадь определят по количеству членов семьи.

Заберут ли единственное жилье при банкротстве?

Если должник не справляется с долговой нагрузкой, начинает процедуру банкротства, на единственное жилье в пределах социальной нормы распространяется «исполнительный иммунитет». Работает точно так же, как при взыскании долгов, по которым квартира не выступает залогом.

По социальным нормам человеку положено 18 м2. Показатель применяется для семей, в которых от трех человек. Если банкрот живет один, ему положено 33 м2. Для двух человек оставят жилплощадь в 42 м2.

Например, если банкрот живет один в квартире площадью 100 м2, на жилье не распространяется защита. Квартиру реализуют на торгах: на вырученные средства человеку приобретут квартиру площадью 33 м2, а оставшуюся сумму отдадут кредиторам.

С сентября 2024 г. защита распространяется на ипотечное жилье. Должник может обанкротиться и сохранить единственную квартиру без последствий для списания долгов. 

Для этого он должен: найти третье лицо — родственника или друга, который возьмет на себя выплаты по ипотеке до окончания банкротства. Или заключить отдельное мировое соглашение с банком — например, о временной приостановке платежей.

Что делать, если не можете платить по кредиту?

Финансовые проблемы накапливаются постепенно из-за определенных жизненных обстоятельств. О неспособности платить по кредиту или иным долгам, где квартира выступает залогом, знают заранее — хотя бы за 1–2 недели до очередного платежа.

Многие заемщику допускают ошибку: закрываются от кредиторов и надеются, что ситуация решится сама собой. Это вызывает только раздражение у банков, поэтому впоследствии они не готовы искать компромисс.

Чтобы сохранить единственное залоговое жилье:

1. Свяжитесь с представителем кредитора, расскажите о проблеме и возможных просрочках.

2. Сообщите, что работаете над разрешением трудностей. Спрогнозируйте срок, в течение которого продолжите выполнять обязательства. 

3. Предложите компромисс, чтобы минимизировать издержки кредитной организации. 

В качестве компромисса рассмотрите реструктуризацию долга, рефинансирование или кредитные каникулы. Это разные инструменты — что использовать, зависит ситуации.

Читайте также: «Кто и на каких условиях может
оформить кредитные каникулы?»

Банки при первой же просрочке не обращаются в суд. Они заинтересованы, чтобы заемщик выполнил обязательства по утвержденному графику. Если человек остается открытым и до этого платил вовремя, получится договориться о компромиссе.

Коротко

Если единственное жилье находится в залоге по ипотеке или потребительскому кредиту, банк имеет право взыскать недвижимость в счет долга.

На квартиру распространяется исполнительный иммунитет, если она не выступает залогом. При банкротстве или судебном разбирательстве с банком взыскания не распространяются на единственное жилье.