Стоит ли покупать квартиру для себя на аукционе?

Если не хватает денег для покупки жилья, рассмотрите участие в аукционах банков на электронных площадках. 

Аукцион — это публичная продажа товаров, в которой покупатели предлагают свои цены. Формат применим к любому имуществу, в том числе к квартирам и частным домам. Позволяет заключать выгодные сделки, не выходя из дома.

Какие квартиры попадают на аукционы и почему?

На аукцион выставляют недвижимость, чтобы быстро найти покупателя. Поэтому стартовая цена ниже рыночной на 10–50%. 

Квартиры попадаются разные — от благоустроенных и готовых к заселению до находящихся в плохом состоянии и нуждающихся в капитальном ремонте.

Объекты попадают на аукцион, когда:

• Человек не выполняет обязательства, поэтому приставы запускают реализацию имущества для расчетов с кредиторами. Например, если заемщик перестал платить по потребительским кредитам или по займам от других лиц.

• Клиент оформлял ипотеку, приобретенное жилье передал банку в залог. Через время перестал выполнять обязательства, и компания выставила объект на торги, чтобы вернуть вложения.

• Государство или муниципалитет продает имущество, чтобы компенсировать расходы. Например, когда правительство построило социальное жилье для малообеспеченных граждан и реализует оставшиеся квартиры.

Читайте также: «Удастся ли сохранить квартиру,
если она в залоге у банка»

Это распространенные варианты, но бывают и другие. Застройщики проводят аукционы нераспроданных квартир, чтобы получить средства на реализацию новых проектов.

Как проходят аукционы?

Алгоритм торгов банков состоит из четырех этапов:

1. Подготовка к аукциону. Продавец описывает лот, определяет стартовую цену и электронную площадку для проведения. 

2. Сбор заявок. Покупатели подают пакет документов: паспорт, СНИЛС, ИНН и другие, чтобы участвовать в торгах. На специальный счет вносят задаток — 2–10% от стартовой цены. Его вернут, если не победите в торгах.

3. Проведение аукциона. Участники постепенно повышают цену. Шаг определяет продавец: например, каждая следующая ставка — на 10 000 ₽ больше предыдущей. Срок проведения обычно не превышает 7 дней. Для участия необходима электронная подпись, которую можно сделать через «Госключ».

4. Заключение сделки. После завершения торгов и оплаты продавец и покупатель подписывают договор. Победитель оформляет право собственности через Росреестр.

Перед подачей заявки на участие проверяйте юридическую чистоту объекта. На нем могут быть обременения, несовершеннолетние жильцы, долги по коммуналке и др. Это усложнит переоформление и приведет к дополнительным расходам.

На проблемные объекты ориентируются специализированные организации. У них есть ресурсы и компетенции для разрешения юридических сложностей. Если рассматриваете приобретение для себя, участвуйте в торгах банков по ипотечным квартирам — с ними меньше сложностей.

Победителям на оплату дают в среднем 20–30 дней. Конечную стоимость за вычетом задатка перечисляют на специальный счет. Если не успеете в срок, сделку отменят, а задаток «сгорит».

Стоит ли покупать квартиру на аукционе?

На аукционы идут, чтобы приобрести недвижимость ниже рыночной стоимости. Действительно, торги часто заканчиваются на 10–15% дешевле средних цен. Например, если квартира стоит 8 млн ₽, на аукционе ее покупают за 7 млн ₽.

Но в реальности ситуация не такая радужная, как кажется. Во-первых, в этой сфере высокая конкуренция. Многие борются за выгодные объекты, чтобы продать подороже.

Во-вторых, большинство квартир «проблемные» — с наложенными обременениями и несовершеннолетними жильцами. Чтобы сделать недвижимость «чистой», требуется время, компетенции и деньги на дополнительные расходы.

В-третьих, нужно хорошо разбираться в рынке недвижимости. Уметь оценивать ликвидность объектов, пользоваться профессиональными инструментами и знать подводные камни.

Поэтому частные лица редко участвуют в торгах, основная часть — специалисты по недвижимости или организации.

Можно ли купить квартиру на аукционе в ипотеку?

Ипотеку одобряют на квартиры, которые на торги выставил банк. Например, если лот создан Сбербанком, в этот же банк можно подать заявку на кредит. Так как объект уже проверен компанией, при хорошей кредитной истории (КИ) и достаточной платежеспособности высокие шансы на одобрение.

Получить финансирование на другие квартиры сложнее. Если торги организовали приставы для взыскания денег с должника или банкрота, банк вряд ли одобрит заявку без проверки объекта.