Минсельхоз РФ предлагает изменить сельскую ипотеку, чтобы заемщики не строили дома рядом с крупными городами и областными центрами. Мы подготовили список потенциальных корректировок и рассказали, как это повлияет на тех, кто уже оформил льготный кредит.

Что нужно знать о сельской ипотеке?

Сельская ипотека — это льготная программа на приобретение готового жилья или строительство дома в сельской местности. Не распространяется на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург.

Заемщики получают кредит со ставкой 0,01–3% годовых, до 6 млн руб. и с первоначальным взносом от 20%. Срок кредитования не превышает 25 лет.

Если кредит оформляет семейная пара, супруги могут получить по 6 млн руб., но каждый должен внести на покупку или строительство дома не менее 20%.

Для сельской ипотеки установлен список населенных пунктов, где разрешено покупать и строить жилье. Рассматривайте варианты и проверяйте в сервисе Россельхозбанка — «Свое село».

Изначально программа действовала для любого жилья, в том числе на квартиры в многоквартирных домах, расположенных в сельской местности. Затем акцент сместили на частное жилищное строительство.

В 2024 г. продолжается рост стоимости жилья из-за льготных программ ипотеки, поэтому обсуждается изменение сельской. Ее хотят сделать точечной, чтобы развивать деревни и небольшие населенные пункты. Далее рассмотрим, какие изменения могут принять уже в этом году.

Какие изменения планируются?

С появлением сельской ипотеки вблизи городов началось развитие поселков-спутников. Кредиты оформляли в населенных пунктах, где живет меньше 30 тыс. человек.

Эксперты пришли к выводу, что это не развивает сельскую местность, а лишь «растягивает» города. Поэтому правительство планирует два изменения.

Если изменения примут, сельская ипотека станет точечной, ориентированной на развитие настоящих деревень. Тогда программа станет неинтересна для городских жителей — они отложат планы по переезду в пригороды или по строительству дач.

Некоторые эксперты считают, что эти изменения означают конец сельской ипотеки. Реальный интерес проявляют только в городах — после правок обращения в банки станут единичными. Никто не захочет переезжать из города с развитой инфраструктурой в деревни.

Другие, напротив, позитивно оценивают предложение. Ограничения сельской ипотеки «остудят» рынок, снизят темпы роста цен строительных материалов. 

Рассматривают также изменение максимальной ставки, которую устанавливают при невыполнении условий программы — например, если заемщик не построил дом за два года. 

Сейчас банки устанавливают индивидуальный тариф, но не выше ключевой ставки. Если изменения одобрят, они смогут выбирать предельную планку по своему усмотрению. Скорее всего, она сместится к рыночным ставкам, которые превышают 20%.

Из позитивных изменений — смягчения по первоначальному взносу для супругов. Напомним, сейчас при совместном оформлении каждый вносит по 20%, в сумме получается 40%. Теперь хотят сделать общий минимальный взнос 20%, чтобы супруги вносили по 10%.

Читайте также: «Льготная ипотека в 2024 году: где выдают
и на каких условиях?»

Могут ли изменения повлиять на уже выданные кредиты?

Эксперты считают, что изменения вызваны высокой нагрузкой на федеральный бюджет. Разницу до рыночных ставок банкам компенсирует государство.

После отмены льготной ипотеки на новостройки вырос интерес к сельской. Он оказался настолько высоким, что лимиты стали заканчиваться еще в августе. Государство тратит миллиарды рублей на субсидии банкам.

Но предложенные изменения направлены на сокращение объема новых кредитов, чтобы городские жители перестали оформлять программу для проживания вблизи крупных населенных пунктов. Поэтому не переживайте, что изменения скажутся на уже оформленном кредите.

Ипотечные договоры заключаются на фиксированных условиях. Если происходят законодательные изменения, они не распространяются на заключенные соглашения.

Например, не думайте, что банк повысит ставку до рыночной, если после изменений частный дом перестанет соответствовать критериям программы. Или что в случае невыполнения условий ставка будет выше ключевой.

Но правовой практики по изменениям сельской ипотеки пока что нет. Нужно смотреть договор, который заключен с банком — что позволено кредитной организации при изменении законодательных норм.

Если только оформляете сельскую ипотеку, покажите проект договора юристу. Он укажет на возможные риски и уточнит, сможет ли банк менять условия после подписания соглашения.