На рынке недвижимости потребность в недорогом и компактном жилье по-прежнему остается. Популярный вариант — студия. Из-за неясного статуса с точки зрения законодательства под ней может подразумеваться все что угодно. В статье разберем, что это за недвижимость, кому она подходит, и на что обратить внимание при ее покупке.

Особенности студии

Законодательство России не выделяет студию в отдельную категорию жилой недвижимости. Ее точного определения нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в Своде правил СП 54.13330.2016.

В общепринятом понимании студия — это однокомнатная квартира, в которой отсутствуют перегородки. Жилое пространство объединяет гостиную, кухню и прихожую. Стенами отделен только санузел. Площадь студии небольшая, обычно 28 кв. м, тогда как у стандартной однокомнатной квартиры она составляет 35 кв. м. 

Студии на российском рынке недвижимости приобрели популярность после валютного кризиса 2014–2015 гг. На фоне резкого ослабления рубля и потери покупательской способности граждан застройщики снизили стоимость квартир путем уменьшения их площади. Сегодня такое жилье востребовано среди молодежи и семейных пар без детей.

Студии в новостройках и на вторичке

В новостройках студии соответствуют тем же строительным и санитарным нормам, что и типовые квартиры. При строительстве застройщики учитывают геометрию помещения, высоту потолков и объем воздуха. Приобретать студию в новом доме безопасно. 

Другое дело, если вам приглянулась студия на вторичном рынке. В старом фонде настоящих студий нет, но есть однокомнатные квартиры, переделанные под них. Например, владельцы малогабаритной недвижимости решили сделать перепланировку и убрать стены, чтобы расширить пространство кухни.

Перевод квартиры в студию возможен не в каждом доме из-за технических ограничений. Вот основные из запретов:

• установка душа и туалета над жилым помещением;

• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;

• снос несущей стены.

Перепланировку с такими изменениями в бюро технической инвентаризации (БТИ) не одобрят.

Как проверить законность перепланировки? 

Продавец может сам сознаться, что не узаконил перепланировку, и в качестве компенсации рисков сделать скидку на «студию» до 30%.

Если собственник молчит, проверьте законность перепланировки самостоятельно. Попросите технический паспорт квартиры — там все изменения, произошедшие с жильем. Если план квартиры отличается от текущей планировки, значит, владелец не обращался в Государственную жилищную инспекцию и БТИ.

Последствия для владельца студии с неузаконенной перепланировкой 

На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка не влияет, поэтому вы вправе купить квартиру, переделанную под студию. Вместе с тем вы соглашаетесь нести ответственность перед Государственной жилищной инспекцией.

О несогласованной перепланировке с большой вероятностью узнают. Типичная ситуация: незаконный санузел или газовую плиту обнаруживают сотрудники коммунальных служб во время плановой проверки приборов.

Государственная жилищная инспекция привлекает собственника по ст. 7.21. КоАП РФ. Он получает штраф в размере 2000–2500 руб. (для Москвы и области) и предписание в течение шести месяцев вернуть жилое помещение в исходное состояние.

Госжилинспекция передаст дело в суд, если владелец недвижимости не выполнит предписание. Затем владельца обяжут в судебном порядке сделать ремонт. 

Суд также может конфисковать квартиру для продажи с торгов и покрытия расходов, связанных с перепланировкой.

Читайте статью «Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?»

Что еще предлагают под видом студий?

Под студию иногда переделывают и многокомнатную квартиру. Одна из схем: берут квартиру общей площадью 80 кв. м и с пятью окнами. С помощью стен ее делят на пять комнат по 16 кв. м с одним окном. Затем в каждую врезают кухню и туалет. Получается новая версия малосемейки или коммуналки. 

С учетом того, что юридически такая студия является лишь долей в одной квартире, цена на нее ниже, чем на обычную квартиру. Это привлекает покупателей — при небольшом бюджете они могут приобрести жилье в центре, а не на окраине.

Студия от застройщика — это полноценный объект недвижимости. Студия, сделанная из многокомнатной квартиры, — это доля в квартире, и ее продажа возможна только при согласии владельцев всех долей. Покупатель обычно осознает все риски. Чтобы обезопасить себя в будущем, он во время регистрации сделки просит остальных «дольщиков» подписать соглашение отказа от его доли.

Как проверить статус студии?

При покупке студии проверьте ее правовой статус. В объявлении о продаже недвижимости может фигурировать термин «квартира-студия» или «апартаменты-студия». Первый вариант относится к жилому фонду, а второй — нет.

Формально апартаменты — это нежилые объекты недвижимости. Однако по своим характеристикам они практически ничем не уступают квартирам. Собственник апарт-студии может жить в ней со всеми удобствами и комфортом.

Трудности возникают на этапе регистрации. Из-за правового статуса в апарт-студии нельзя получить постоянную регистрацию. Возможна только временная на срок до пяти лет. Количество пролонгаций не ограничено, но каждый раз процедуру приходится проходить заново.

Продавец может не сообщить о юридических нюансах апартаментов. Чтобы случайно не купить апарт-студию вместо квартиры-студии, попросите у него выписку из ЕГРН. Если это апартаменты, там будет указано «нежилое помещение».

Вы можете получить выписку самостоятельно, если знаете точный адрес недвижимости или ее кадастровый номер. Для этого сделайте следующее:

• Обратитесь в отделение МФЦ с паспортом и заполните заявление на получение выписки из ЕГРН. Документ будет готов через пять дней.

• Зайдите на официальный сайт Росреестра, откройте раздел «Получение сведений из ЕГРН» и заполните форму запроса. Укажите данные паспорта и СНИЛС. Электронный документ будет готов в течение трех дней. 

Стоимость бумажной справки 750 руб., а электронной — 470 руб.

Читайте также: «Как договориться о скидке, если покупаете квартиру на вторичном рынке?»

Коротко: как проверить студию при покупке?

• При покупке студии у застройщика запросите выписку из ЕГРН в МФЦ или на сайте Росреестра для проверки правового статуса студии.
• Если собираетесь покупать студию на вторичке, обратитесь в БТИ для проверки законности перепланировки.
• Уточните у собственника, что вы покупаете: долю или полноценную квартиру. В первом случае попросите владельцев других долей подписать отказ от вашей.