Покупка квартиры на стадии котлована отличается от приобретения готового жилья. Вне зависимости от цели — инвестирование или проживание — следуйте правилам и учитывайте нюансы. Мы подготовили инструкцию, как вложиться в ЖК на старте строительства и не прогадать.

Почему выгодно покупать квартиру на стадии котлована?

В 2023 г. выгодно вкладываться в жилую недвижимость на стадии котлована — когда проводятся земляные работы, идет подготовка к заливке фундамента. Если правильно выбрать объект, то за 3–4 года строительства заработаете до 40–60%.

Доходность такого инвестирования выше, чем по банковским депозитам. Купленный объект можно сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду.

Если рассматриваете покупку жилья для личных целей, то приобретение на стадии котлована — экономия накоплений. Во-первых, потратите меньше на проценты по ипотеке. Во-вторых, останется больше денег на ремонт, покупку мебели, бытовой техники и другие цели.

Но желательно наличие жилья на время строительства ЖК. Если снимать квартиру, придется одновременно платить за аренду и ипотеку.

Вкладываться невыгодно, если объект возведен на 40–60%. В этом случае годовая доходность не превысит 3–7%, а это ниже ставок по вкладам. Рассмотрим подробно, как правильно купить квартиру на стадии котлована.

О том, как выбрать недвижимость для инвестиций — читайте здесь

Шаг 1. Выберите объект

В первую очередь оцените факторы спроса:

• Район находится близко к центру города, в окрестностях нет вредных заводов.

• Развита социальная инфраструктура — есть детские сады, школы, поликлиники, торговые центры и досуговые заведения.

• Налажены маршруты общественного транспорта, рядом есть станция метро. На личном автомобиле можно быстро попасть на главные магистрали.

• Рядом нет плотной застройки ЖК аналогичного класса — предложение становится выше спроса, возможна перегрузка социальной инфраструктуры после ввода зданий в эксплуатацию.

• Застройщик обязуется обустроить придомовую территорию — например, сделать детскую площадку или парк с зелеными насаждениями.

Соответствие перечисленным факторам обеспечивает высокий спрос и доходность после сдачи ЖК. Если выбираете квартиру для личных целей, это обеспечит комфортное проживание.

Когда есть приоритетный вариант, убедитесь в состоятельности застройщика. Вот критерии надежного девелопера:

1. Компания занимается строительством жилых комплексов от 5–7 лет. В портфолио — от 2–3 реализованных проектов аналогичного класса.

2. Девелопер аккредитован в крупных банках и работает с эскроу-счетами. Не соблазняйтесь низкими ценами жилищно-строительных кооперативов. Здесь деньги идут напрямую застройщику, выше риски потерять накопления.

3. У организации есть проектная документация, нет негативных отзывов от клиентов. Она не состоит в реестре недобросовестных застройщиков и не находится на стадии банкротства.

Шаг 2. Осмотрите площадку

На сайте застройщик может рассказывать про активные работы и подготовку площадки к началу строительства, но фактически это не так.

Когда выбрали квартиру и проверили застройщика, посетите площадку — достаточно хотя бы общего обзора со стороны.

Посмотрите, сколько человек, техники работает на территории, завозятся ли строительные материалы. На стадии земляных работ должна быть активность — если на стройке пусто, то возможен срыв сроков сдачи ЖК.

Шаг 3. Определите финансовые условия сделки

Финансовые условия зависят от выбранной квартиры и размера ипотеки. Условно этап можно разделить на три части:

1. Обратитесь в офис продаж застройщика. Познакомьтесь с менеджером и расскажите о предпочтительных параметрах жилья. Специалист подберет несколько вариантов, из которых выберите подходящий.

Узнайте о сроках сдачи квартир и списке банков, в которых застройщик аккредитован. Последнее актуально для тех, кто покупает жилье в ипотеку. Если вы официально трудоустроены, выбирайте банк, в котором получаете зарплату. Зарплатным клиентам дают скидки и быстрее одобряют заявки.

Справка. Аккредитация в крупных банках — метрика состоятельности застройщика. Сбер, ВТБ, Альфа Банк и другие крупные банки тщательно проверяют девелоперов и не работают с сомнительными компаниями.

2. Подпишите договор бронирования с застройщиком. Он войдет в пакет документов на оформление ипотеки. Девелопер может запросить аванс или комиссию за бронирование. Если откажетесь от сделки, деньги не вернут.

3. Подайте документы на ипотеку. Банки запрашивают паспорт, справку о доходах. Могут потребовать дополнительную информацию — например, женатый мужчина или замужняя женщина сдают копию свидетельства о браке. К пакету приложите договор бронирования жилья. 

Через несколько часов или дней банк сообщит предварительное решение. Если оно положительное, переходите к следующему этапу. В противном случае подайте заявки в другие кредитные организации.

Шаг 4. Заключите и зарегистрируйте ДДУ

После предварительного одобрения ипотеки переходите к сделке с застройщиком. Когда нет готового дома, вместо привычного договора купли-продажи заключают договор долевого участия (ДДУ).

В документе описывают характеристики квартиры, стоимость, срок сдачи, гарантийный период, права и обязанности сторон. Девелоперы предлагают собственный шаблон, но после обращения к юристам возможны корректировки.

Договор составляют в трех экземплярах: один — для застройщика, второй — для покупателя. Третий нужен для государственной регистрации сделки. С ним идите в МФЦ и предоставьте необходимые документы. В течение 10 дней запись о сделке внесут в Росреестр, уведомление пришлют по смс.

Справка. Государственная регистрация в Росреестре обязательна. Она закрепляет за вами квартиру, чтобы ее не продали другим.

Шаг 5. Оплатите покупку на эскроу-счет

После заключения и регистрации ДДУ подайте в банк оставшиеся документы, чтобы получить окончательное одобрение ипотеки и заключить кредитный договор.

Деньги за квартиру застройщик получает не сразу. До сдачи объекта и оформления права собственности средства хранятся на эскроу-счете. Девелопер строит дом на собственный или заемный капитал.

Если объект заморозят или застройщик обанкротится, вы не потеряете деньги. Сможете расторгнуть ДДУ, чтобы вернуть личные средства. Банк получит остатки по ипотеке и закроет кредит.

Читайте также: «Все о выгодном инвестировании
в жилую недвижимость бизнес-класса»

Чек-лист: покупка квартиры на стадии котлована

1. Выберите жилой комплекс по критериям спроса.

2. Проверьте состоятельность застройщика.

3. Осмотрите строительную площадку.

4. Обратитесь в офис продаж, чтобы подобрать квартиру.

5. Подпишите договор бронирования с застройщиком.

6. Подайте документы на ипотеку и получите предварительное одобрение.

7. Заключите договор долевого участия.

8. Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре через МФЦ.

9. Подайте в банк оставшиеся документы и получите окончательное одобрение ипотеки.

10. Оплатите стоимость квартиры на эскроу-счет.