В условиях растущей ключевой ставки и инфляции банки столкнулись со снижением маржинальности ипотечного кредитования. Чтобы компенсировать убытки, организации ввели комиссии для застройщиков, которые продержали меньше недели. Разбираемся, что произошло и чего ожидать заемщикам в ближайшем будущем.

Банки ввели комиссию для застройщиков за ипотеку

В начале октября появились новости, что банки вновь ввели комиссии за оформление ипотеки для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках.

Комиссии уже появлялись в конце 2023 г. и начале 2024 г., но они действовали при оформлении льготных программ и распространялись на застройщиков. Новые доплаты уже могут распространяться и на покупателей жилья — все зависит от того, что решат стороны.

По данным разных источников, средний размер комиссии — 6,5% от стоимости жилья. В первых числах октября она появилась в Сбере, ВТБ и Альфа-Банке. 

Почему банки снова ввели комиссию?

Введение комиссий связывают с растущей ключевой ставкой и ограничением полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке. В ПСК входит не только установленная ставка, но и другие расходы: страхование, оценка квартиры или дома, подключение различных инструментов и т. п.

ЦБ устанавливает ПСК для ипотеки раз в квартал. Так, на 01.10.2024 предельная стоимость для нового жилья не может превышать 22,4%, а для введенного в эксплуатацию более года назад — 24,5%.

Из-за роста ключевой ставки, рыночных тарифов и ограниченной ПСК выдача ипотеки для банков стала невыгодной. Поэтому введение комиссии стало единственным выходом, чтобы работать хотя бы с минимальной маржинальностью.

ЦБ РФ отменил ограничения по ПСК для ипотеки

Девелоперы оперативно отреагировали на новую комиссию и заявили, что будут включать расходы в себестоимость жилья. По прогнозам экспертов, это могло послужить причиной очередного роста цен на квартиры до 10%. 

С учетом высокой ключевой ставки и растущей инфляции такие изменения стали бы причиной очередного снижения объемов ипотеки и приобретения жилья гражданами.

ЦБ РФ пришлось реагировать на рыночные новинки и искать способы удержания стоимости жилья. В регуляторе решили отменить ограничение ПСК до 31.03.2025. Эта мера позволит банкам выдавать ипотеку по более высокой ставке, чтобы поддерживать маржинальность на нужном уровне и не работать в убыток.

Отмена ограничения ПСК сдержит рост себестоимости жилья, но сделает менее доступными ипотечные кредиты. Ежемесячные платежи станут выше, поэтому снизится спрос. 

Читайте также: «Сельская ипотека в 2024 году:
какие изменения запланированы?»

Банки отменили комиссии

На следующий день после принятия решения об отмене ограничений по ПСК стали появляться новости об отмене комиссий для застройщиков.

Первым отреагировал Сбер, а затем через несколько часов отмену комиссии подтвердили в ВТБ. В Альфа-Банке заявили, что вовсе не вводили дополнительные платежи для застройщиков.

Менее чем за неделю рынок недвижимости и ипотеки пережил насыщенные события: 

7 октября: банки вводят комиссию → 10 октября: ЦБ отменяет ограничение ПСК → 11 октября: банки отменяют комиссию.

Будет ли продлена отмена ограничения ПСК, пока неизвестно. Это зависит от темпов снижения инфляции и динамики ключевой ставки к 31.03.2025.

Чего ждать заемщикам?

Произошедшие события сделают ипотеку недоступнее. Тем, кто планировал приобретать жилье, возможно, придется пересмотреть планы и отложить переезд. 

После отмены ограничения ПСК вырастут базовые и средние ставки по ипотечным кредитам. Следовательно, увеличится ежемесячный платеж и общая переплата по кредиту. 

Перед принятием решения об оформлении ипотеки рассчитывайте долговую нагрузку семьи и оставляйте запас на растущую инфляцию даже на базовые вещи. Возможно, сейчас лучше отказаться от обновления жилья, чтобы не попасть в долговую яму.

При этом во вводе и отмене комиссии, снятии ограничений по ПСК есть и положительный момент. У застройщиков сохранится текущая себестоимость жилья, поэтому продажные цены не изменятся. Напомним, после введения комиссии для девелоперов эксперты прогнозировали рост стоимости до 10%.

Коротко

1. 7 октября появились новости, что банки ввели комиссию для застройщиков за оформление ипотеки. Средний размер достигал 6,5%, что грозило очередным ростом цен на жилье.

2. 10 октября ЦБ РФ принял решение отменить ограничение полной стоимости кредита до 31.03.2025.

3. 11 октября банки отреагировали на отмену ограничения ПСК и убрали комиссии для застройщиков.