Продать квартиру, когда доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, возможно — для этого потребуется собрать документы и получить разрешение органов опеки. Но иногда несовершеннолетний владеет не только долей, но и всей квартирой. Рассказываем, какие документы понадобятся, чтобы продать долю, и как повысить шансы на одобрение. 

Требования органов опеки

Если у несовершеннолетнего есть доля в квартире, родители не продадут собственность, пока не получат одобрение опеки.

Деньги с продажи жилья разрешается положить на счет ребенка. Но только в том случае, если у родителей есть две квартиры или более. Когда ребенок достигнет совершеннолетнего возраста, он снимет их со счета и потратит по своему усмотрению.

При каких условиях возможно продать квартиру?

Представители опеки смотрят на стоимость недвижимости. Например, если квартиру продают за 4 млн руб., площадь 65 кв. м, а покупают новую в престижном районе за 5 млн руб., но площадью 60 кв. м, органы опеки разрешат сделку. Доля несовершеннолетнего уменьшается на несколько квадратных метров, но стоимость возрастает.

В каких случаях опека запрещает продажу?

Сделку с квартирой, где долей владеет несовершеннолетний, опека запрещает в следующих случаях:

• Один из опекунов или родителей несовершеннолетнего отказывается проводить сделку. Для реализации объекта недвижимости требуется согласие всех сторон.

• Родители собираются купить квартиру в аварийном доме или без ремонта. Условия проживания в предыдущей квартире были лучше.

• Ущемляются права несовершеннолетнего. После продажи недвижимости в новой квартире родители не планируют выделять ребенку долю.

• Родители несовершеннолетнего планируют купить недвижимость, которая находится на стадии котлована. Органы опеки отклоняют сделку купли-продажи, если дом достроен менее 70%.

• В новой квартире не проведены инженерные коммуникации.

Как повысить шансы на одобрение опеки?

Перед выбором нового объекта жилья согласуйте свои намерения с органами опеки. Узнайте, какие дополнительные документы понадобятся, и опишите свою ситуацию. Менеджеры обязаны вас проконсультировать бесплатно. Рассчитывайте на простую сделку, если выполнены три условия:

1. выделяемая доля не меньше предыдущей;

2. доля взрослого не меньше доли ребенка;

3. доля выделяется в доме с ремонтом, новостройке или вторичном объекте.
   
   

Но главное правило в том, чтобы при проведении сделки не ущемлялись права несовершеннолетнего ребенка. 

• Покупайте недвижимость в районе с развитой инфраструктурой.

• Посмотрите, чтобы рядом с домом был детсад и школа.

Если покупаете квартиру в ипотеку

Для оформления ипотеки потребуется одобрение банка. Но если покупаете квартиру в строящемся доме, представители опеки будут против покупки такого жилья. В попечительстве считают, что выплата ипотечного кредита ухудшает материальное положение семьи. И если родители не справятся с финансовыми обязательствами, квартиру заберет банк.

Чтобы убедить опеку в улучшении условий проживания для ребенка, напишите в заявлении, что все деньги пойдут на первоначальный взнос. Укажите, что новая квартира больше не только по площади, но и по стоимости, и что она расположена в районе с развитой инфраструктурой. Банк одобрит сделку, т. к. вы подтвердили свою платежеспособность. Опека пойдет навстречу и разрешит выделение доли в ипотечной квартире.

Какие документы предоставить?

Количество документов при получении разрешения иногда отличается и зависит от конкретных случаев. Например, квартира куплена на деньги материнского капитала. Тогда потребуется копия сертификата. Стандартный пакет документов выглядит так:

• заявление о намерениях продать квартиру и купить новую;

• паспорта обоих родителей

• с 14 лет у ребенка есть паспорт и он вправе ставить подпись в документах;

• для детей до 14 лет свидетельство о рождении;

• если заявление подает опекун, свидетельство опекуна;

• когда родители состоят в браке, потребуется свидетельство о браке.

Отдельно потребуются документы на квартиру.

• Документ купли-продажи на продаваемый объект.

• Техпаспорт недвижимости с указанием характеристик.

• Выписка из ЕГРН.

• Выписка об отсутствии долгов по коммуналке. 

Читайте статью «Как продать квартиру с материнским капиталом?»

Оформление договора после согласия органов опеки

После того как получили согласие опеки, продавайте старую недвижимость и покупайте новую. В договоре укажите стоимость объекта недвижимости, количество прописанных лиц, предмет договора. Для правильного составления договора обращайтесь в МБК. Поможем собрать и подать документы, проследим, чтобы договор был заключен правильно.

В договоре прописываются следующие пункты.

• Сведения о сторонах сделки.

• Полная характеристика квартиры: точный адрес, количество комнат, этаж, стоимость, планировка.

• Сведения из ЕГРН.

• Согласие супругов на проведение сделки купли-продажи, опеки.

• Прописаны условия, по которым опека одобрила проведения сделки. Например, несовершеннолетнему выделяется доля в квартире.

• Порядок проведения расчетов. Здесь указывается способ перевода денег. Например, наличными, банковским переводом или оформление по ипотеке.

• Подпись сторон сделки.

После того как договор подписан, продавец и покупатель получает по экземпляру соглашения купли-продажи. 

При подписании договора купли-продажи требуется обязательное заверение нотариусом. В обязанность нотариуса входит проверка дееспособности сторон, правильность и законность оформления документов. Если недвижимость с обременениями, нотариус это установит и сообщит сторонам сделки. После нотариус подает документы на регистрацию прав собственности в Росреестр. Документ будет готов для получения на следующий день.

Документы для нотариуса

После завершения сделки органам опеки придется доказать, что все требования соблюдены. Права несовершеннолетнего не нарушены и выделена доля в новой квартире по закону. Для этого потребуется взять и предъявить в опеку выписку из ЕГРН. Если в договоре было сказано, что вместо доли ребенок получает денег, предъявите выписку со счета в банке.

Кратко: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего? 

• Для проведения сделки заранее возьмите разрешение в попечительстве.

• Когда объект недвижимости улучшит жизнь несовершеннолетнего, получите одобрение опеки.

• Выбирайте недвижимость, которая стоит не меньше предыдущей.

• Разрешается выделить ребенку меньшую долю, но при условии, если общая стоимость будет выше.

• Когда у родителей несколько квартир, вместо выделения доли возможно открыть на ребенка индивидуальный счет в банке.

• В строящемся доме получить одобрение органов опеки сложно. Придется доказывать, что условия жизни станут лучше.

• После проведения сделки докажите опеке, что все условия соблюдены. Предъявите выписку из ЕГРН о выделении доли или справку с банка об открытии счета на ребенка.

• Когда несовершеннолетний не является собственником, а просто прописан, никакого разрешения получать не придется.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК. Подписывайтесь на рассылку статей.