Из-за высоких цен на недвижимость не у всех получается купить квартиру в собственность, поэтому покупают доли. Чтобы продать долю в квартире, потребуется разрешение другого собственника. Например, когда умерший родственник оставил наследникам доли в одной квартире или когда супруги при разводе делят имущество.

Из статьи узнаете, как определить долю в квартире, какие потребуются документы для продажи, и на что обратить внимание в договоре купли-продажи.

Как определить долю в недвижимости?

Существует два вида доли в квартире — идеальная и натуральная. Идеальная доля указывается в дробном эквиваленте, например, 1/3 для двухкомнатной квартиры. Но при этом собственник вправе пользоваться всеми комнатами. Натуральная доля отличается тем, что за собственником закрепляется право на конкретное жилое помещение. В последнем случае собственник вправе пользоваться коридором, санузлом, балконом и кухней.

Продать выделенную (натуральную) долю проще, поскольку покупатель будет уверен, что получит конкретную комнату, в которой будет жить. Останется установить правила пользования нежилыми помещениями.

Согласно ст. 252 ГК РФ долю в квартире определяют по соглашению собственников или через суд. Если получится договориться с собственниками, вы сэкономите время и нервы. Главное, не забудьте подтвердить это документально. Подготовьте договор, который подпишут собственники, зарегистрируйте право собственности в Росреестре и оформите кадастровый или технический паспорт.

Если собственники не идут на контакт, готовьте исковое заявление. Для иска потребуются следующие документы:

• документы на квартиру, подтверждающие право собственности: договор купли-продажи, акт дарения или наследования, договор приватизации, соглашение мены;

• выписка из ЕГРН, если доля приобреталась после 1 января 2016 года, или свидетельство регистрации права собственности;

• технические документы на недвижимость: кадастровый или технический паспорт, поэтажный план, выписка из домовой книги;

• заявление о выделении доли в недвижимости, в котором фигурируют текущие собственники.

Обычно суд встает на сторону истца, если права других собственников не нарушены.

Если квартира однокомнатная

В однокомнатной квартире всего одно жилое помещение, поэтому нельзя выделить натуральную долю, разделив комнату между двумя владельцами. В этом случае доля продается без выделения. Собственник, купивший долю, вправе прописаться и пользоваться всей площадью квартиры.

На практике долю в однокомнатной квартире покупают не так часто, поскольку новому владельцу придется договариваться с собственником о правилах пользования недвижимостью. Иногда это вызывает проблемы и заканчивается выяснением отношений в суде.

Как подготовиться к продаже доли?

Продажа доли состоит из последовательных этапов. Не рекомендуем нарушать их порядок, чтобы не испортить отношения с совладельцами и не застопорить продажу.

Уведомите других собственников

Поскольку вы не единственный владелец недвижимости, придется считаться с правами других собственников. По закону вы обязаны их уведомить о продаже доли. Они имеют приоритетное право на выкуп вашей части квартиры. Если собственники готовы стать единственными владельцами, огласите стоимость и другие условия продажи. В противном случае смело ищите покупателя.

Чтобы к вам не придрались, подготовьте письменные уведомления для каждого совладельца. Укажите адрес объекта недвижимости, стоимость, срок передачи имущества и порядок расчетов.

Правила вручения уведомлений о продаже недвижимости

• Лично — подготовьте два экземпляра. Один передайте собственнику, а на втором попросите его расписаться о вручении с указанием даты и Ф. И. О.

• Через ФГУП «Почта России» — отправьте заказное письмо с уведомлением. Как только получатель заберет письмо, вы об этом узнаете.

• Через нотариуса. Дорогой, но действенный вариант. Нотариус подготовит грамотное уведомление и представит документы, подтверждающие факт его получения собственником.

По закону совладельцы не обязаны давать ответ сразу после получения письма, им дают 30 дней на решение. Если они отказываются от права преимущественной покупки, оформите отказ нотариально. Если будут игнорировать уведомление, выждите 30 дней и продавайте недвижимость. Чтобы не терять время, заранее опубликуйте объявление, но сделку заключайте не раньше чем через 30 дней.

Если не связаться с собственниками, это обернется проблемами. Они вправе оспорить сделку в суде. Вам придется доказывать, что пытались их уведомить до начала продажи. В этом помогут квитанции с почты или нотариальные свидетельства об отправке уведомлений.

Без официального отказа совладельцев Росреестр откажет в регистрации права собственности.

Важно: стоимость, за которую вы продали долю, должна быть равной или выше той, что указана в уведомлении. Если цена окажется ниже, Росреестр откажет в регистрации.

Найдите покупателя

Для поиска покупателя опубликуйте пост на досках объявлений. Напишите продающий текст, который расскажет о преимуществах квартиры, сделайте качественные фотографии и установите объективную цену. Чтобы понять, сколько стоит доля в квартире, посмотрите аналогичные объявления. Обо всем этом мы писали в статье «Как подготовить квартиру к продаже».

Или обратитесь в МБК. Мы поможем продать квартиру и проконсультируем бесплатно.

Подготовьте документы

Чтобы не тормозить сделку купли-продажи, когда найдете покупателя, заранее подготовьте пакет документов.

Выписку из ЕГРН закажите через МФЦ или в ближайшем отделении Росреестра. Это обойдется в 750 рублей, срок изготовления — три-пять рабочих дней. А срок действия выписки — 30 дней.

При отсутствии кадастрового или технического паспорта придется обращаться в БТИ. Срок получения документа — 30 дней. Услуга предоставляется бесплатно.

Справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ оформляйте, когда покупатель внесет задаток. Заранее получать справку нет смысла, поскольку через две-три недели она станет недействительной.

Читайте статью «Можно ли продать квартиру в ипотеке?»

Составьте договор купли-продажи

В отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, ДКП доли составляется у нотариуса, чтобы защитить всех участников сделки. Этот этап предполагает, что вы уже нашли покупателя на долю. Запишитесь вместе с ним на прием к нотариусу и возьмите документы на недвижимость. Если все в порядке, нотариус оформит ДКП в тот же день.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

• сведения о покупателе и продавце — Ф. И. О., адрес регистрации, дата рождения, серия и номер паспорта;

• информация о доли в квартире: размер, точный адрес объекта, кадастровый номер;

• данные выписки из ЕГРН;

• отказ совладельцев от преимущественной покупки;

• стоимость объекта и способ расчета;

• дата заключения соглашения, подписи обеих сторон.

После составления договора внимательно прочитайте каждый пункт. Даже маленькая ошибка станет причиной отказа в регистрации права собственности.

Регистрация договора купли-продажи

Зарегистрировать право собственности можно в МФЦ или Росреестре. В обоих случаях придется заплатить государственную пошлину 2 000 руб. При обращении в МФЦ срок регистрации составляет 14 дней, а в Росреестр — семь рабочих дней.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

• паспорта покупателя и продавца;

• нотариально заверенная копия договора купли-продажи;

• письменные отказы других собственников от права преимущественной покупки;

• документ, подтверждающий право на долю в недвижимости.

Вы получите опись с указанием номера дела, по которому будете отслеживать статус заявки. Как только право собственности зарегистрируют, заберите выписку в том же отделении, где подавали заявку.

Нужно ли платить налоги?

Каждый гражданин РФ обязан платить налог с полученного дохода. На продажу доли это правило тоже распространяется, но есть исключения.

Платить налог не нужно, если:

• имуществу с момента покупки пять или более лет;

• доля получена в наследство или подарена более трёх лет назад;

• стоимость недвижимости не превышает 1 млн руб.;

Налог платить не придется, если доля куплена менее пяти лет назад и стоимость, за которую ее продали недавно, не превышает цену покупки. Это связано с отсутствием прибыли. Укажите это в декларации и подтвердите документально, чтобы у ФНС не возникло вопросов. 

Кратко: как продать долю в квартире?

• Определите долю в недвижимости, она бывает идеальной и натуральной.

• Предупредите совладельцев о намерении продать часть квартиры, отправив письменные уведомления.

• Напишите продающий текст о продаже недвижимости, сделайте четкие снимки и опубликуйте объявление.

• Соберите документы на квартиру заранее, а вот справку об отсутствии долгов за услуги ЖКХ сделайте перед заключением сделки.

• Составьте договор купли-продажи у нотариуса.

• Отдайте документы на регистрацию права собственности в МФЦ или Росреестр.

• Заплатите налоги, если требуется.

Узнавайте о новых статьях МБК по подписке. Повышайте финансовую грамотность вместе с нами.