Как получить ипотеку после продажи единственного жилья?

Продать квартиру, добавить накопления и оформить ипотеку — привычная схема улучшения жилищных условий. Так можно переехать из двушки в просторную трешку или поменять ЖК комфорт-класса на бизнес.

Но на некоторое время человек остается без жилья и не сделать постоянную регистрацию. А ведь это одно из условий для оформления ипотеки. Рассказываем, как проводятся сделки в подобных ситуациях и на что обратить внимание.

Можно ли продать единственное жилье?

Квартира считается единственным жильем, если после продажи в собственности не остается других мест для проживания, в том числе комнаты, дома или доли в другой жилой недвижимости.

Законы и нормативно-правовые акты не ограничивают продажу единственного жилья. Этим пользуются, чтобы собрать деньги и переехать в квартиру получше. 

Что делать после сделки? 

После продажи единственного жилья собственник из него выписывается, прописку оформляют покупатели. Формально во время промежуточного этапа человек остается без места жительства.

Без регистрации банк не оформит ипотеку, потому что постоянный адрес используется для рассылки уведомлений — если заемщик перестал платить и не берет трубку. Это требуется для соблюдения процедуры досудебного урегулирования и последующей подачи иска.

После продажи единственной квартиры или дома сделайте временную прописку у родителей или родственников; друзей; снимите квартиру, но договоритесь с собственником о временной прописке.

Для банков не принципиален характер прописки — постоянный или временный. Перед сделкой можете уточнить, что после оформления документов смените регистрацию на постоянную по месту нового жительства. На такие условия соглашаются все крупные банки: Сбер, Т-Банк, Альфа-Банк, ВТБ и другие.

Желательно оформить временную прописку в регионе присутствия банка. Это необязательное условие, но сыграет на руку при рассмотрении заявки на кредитование.

Читайте также: «Кредит с временной регистрацией: где и на каких
условиях можно получить?»

Как оформить новую ипотеку?

Отсутствие постоянной регистрации не влияет на порядок оформления ипотеки. С временной пропиской действует привычный алгоритм:

1. Оценка платежеспособности. Рассчитайте оптимальный размер кредита. Ежемесячный платеж вместе с другими обязательствами не должен превышать 40–50% дохода, в идеале — 30%.

2. Соберите документы. Банк запросит паспорт, СНИЛС, справку о доходах, подтверждение трудоустройства. Менеджер сообщит, если потребуется дополнительная информация. 

Если не можете официально подтвердить доход, сделайте справку по форме банка или рассмотрите программы ипотеки по двум документам.

3. Выберите банк и программу. Сравните условия в 5–10 организациях и выберите оптимальный вариант. Некоторые компании предлагают бонусы за ипотеку, позволяющие сэкономить до 30 000–50 000 ₽. 

Пообщайтесь с персональным менеджером банка, в котором получаете зарплату. Зарплатным клиентам предоставляют дополнительные скидки — снижают процентную ставку или увеличивают лимит кредитования.

Не забывайте о льготных программах, по которым условия выгоднее рыночных. Например, по сельской ипотеке предлагают 3% годовых, а по семейной — 6%.

4. Подайте заявку. Банк проверит документы, кредитную историю и оценит платежеспособность. Скоринговая система определит условия финансирования — процентную ставку и сумму. Вы поймете, какое жилье и за сколько сможете приобрести.

5. Подберите квартиру. Имея представления о «сумме в кармане» переходите к поиску. Рассматривайте варианты самостоятельно или обратитесь к риэлторам, чтобы ускорить процесс. Последние дополнительно проверят объект на юридические ограничения и помогут провести сделку.

6. Подпишите документы. Банк тоже проверит выбранную квартиру. Если одобрит вариант, остается подписать договор с продавцом и ипотечное соглашение. Внимательно читайте документы, по возможности покажите квалифицированному юристу. Если что-то не устраивает, предлагайте правки.

7. Оформите страховку. Получите полис на недвижимость — самостоятельно в выбранной организации или через банк. Его нужно продлевать раз в год, чтобы сохранить первоначальные условия.

Финальная стадия — регистрация сделки покупки квартиры, переоформление права собственности. Когда все готово, смените регистрацию с временной на постоянную по новому месту жительства.

Что делать, если банки отказывают?

Банки принимают решения на свое усмотрение, руководствуясь внутренними правилами и критериями. Если получили отказ, поинтересуйтесь у закрепленного менеджера о причине.

Компания может не раскрыть, почему отклонила заявку. Но если это связано с ошибками в документах, то консультант расскажет, что исправить.

Распространенные причины отказа:

• Недостаточная платежеспособность. Доходов не хватит, чтобы выполнять обязательства. Компании учитывают другие кредиты и определяют долговую нагрузку с учетом предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке. О том, какая должна быть зарплата, чтобы получить одобрение по ипотеке, читайте здесь.

• Плохая кредитная история (КИ). Были длительные просрочки в течение последних 6–12 месяцев или есть невыплаченные обязательные платежи по другим продуктам.

• Квартира не соответствует критериям. Банки финансируют приобретение качественных объектов, чтобы в случае взыскания без проблем реализовать недвижимость. У каждой компании свои критерии, поэтому выбирайте объект вместе с представителем.

• Недостаточный первоначальный взнос. По большинству программ банки запрашивают, чтобы заемщики финансировали приобретение на 20–30% личными средствами. Но в зависимости от платежеспособности и КИ даже этого может быть недостаточно.

• Недостоверные сведения. Информация о доходе, трудоустройстве не соответствует действительности.

Причину отказа указывают в КИ, поэтому можете сделать запрос в свое БКИ. Но и это помогает не всегда: компании часто указывают общие формулировки по типу «отказ согласно внутренней политике».

Чтобы повлиять на решение банка, устраните причину отказа. Например, если отказали из-за низкой платежеспособности, рассмотрите квартиры подешевле. Снизьте ежемесячный платеж, чтобы доходов хватало с запасом на выполнение обязательств.

Можно ли повысить шансы на одобрение заявки?

Если отказ связан с плохой КИ, быстрых решений нет. На исправление истории и повышение рейтинга уйдет до 24 месяцев — в зависимости от серьезности и длительности просрочек.

Когда КИ в порядке, воспользуйтесь действенными методами улучшить заявку:

• Подготовьте официальную справку о доходах и укажите на дополнительные источники. Например, если оказываете услуги на аутсорсе как самозанятый. Или получаете дивиденды от акций и проценты по вкладам.

• Найдите поручителя с положительной КИ, высоким доходом и низкой долговой нагрузкой. Это дополнительная гарантия для банка, что обязательства выполнят.

• Закройте мелкие долги. Погасите кредитную карту, рассрочки на технику и кредиты, по которым осталось платить до 20–30 тысяч ₽. Посмотрите, все ли заплатили налоги и пени.

Заявки подавайте последовательно, а не по 5–10 за раз. Банки не любят массовые обращения — из-за них снижается привлекательность клиента.

Выводы

Гражданам РФ можно продать единственное жилье — например, чтобы купить новую квартиру или дом в ипотеку.

Но чтобы оформить новый кредит после сделки, необходима временная регистрация. Без нее банки не одобрят заявку.

Временная регистрация не влияет на порядок оформления ипотеки. Применяется стандартный алгоритм: от сбора документов до регистрации сделки.