Арендодатель при сдаче недвижимости в аренду несет определенные риски. Съемщик может задерживать квартплату или испортить имущество. Но и у квартиросъемщика есть риск того, что арендодатель может его выселить в самый неподходящий момент. И чтобы обе стороны обезопасили себя, квартиру сдают в аренду по договору. Квартиросъемщик будет застрахован от необоснованного выселения, а арендодатель не будет переживать за имущество и оплату.

Разобрались, какие требуются документы, чтобы легально сдавать недвижимость в аренду.

Для чего подписывают договор найма?

Представьте ситуацию, вы увидели объявление о сдаче недвижимости в аренду по низкой цене. Позвонили, договорились о просмотре, квартира понравилась и цена устраивает. Отдали деньги арендодателю, но не успели перевезти вещи, как объявляется настоящий владелец недвижимости и вас выселят. Мошенники действуют изобретательно, кто-то просит внести предоплату, а потом выясняется, что квартира им не принадлежит. Другие даже дают ключи, но потом узнают, что мошенник снял квартиру посуточно по поддельным документам и сдал другим людям на долгосрочное время. А если подписан договор, таких неприятностей не будет. Еще договор найма страхует от непредвиденных обстоятельств: порчи имущества, несвоевременной оплаты и выселения.

Владелец недвижимости должен показать документы на квартиру. Квартиросъемщик обязан предоставить паспорт. После этого стороны договариваются об условиях договора. В документ вносят сумму и срок оплаты, опись имущества, которую владелец недвижимости считает важной. Затем стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

Как квартиросъемщику проверить арендодателя?

От арендодателя потребуется паспорт и выписка из ЕГРН. При подписании договора убедитесь, что есть пункт, где указаны документы на недвижимость.

Выписка из ЕГРН подтверждает права собственности на недвижимость. У вас будет гарантия, что никакой другой владелец не придет к вам и не скажет, чтобы вы собирали вещи и выселялись, т. к. вы заехали без его ведома.

Но арендодатели иногда вместо выписки ЕГРН предоставляют свидетельство о праве собственности. Эти документы выдавались до 2016 года, поэтому могли устареть. Поэтому запрашивайте только выписку ЕГРН, которой не более месяца. Если вам покажут прошлогоднюю выписку, нет гарантий, что квартира принадлежит этому же человеку.

Когда в выписке указано несколько собственников, квартиросъемщик вправе требовать, чтобы договор подписали все владельцы. Если этого не сделать, возникнут проблемы, т. к. второй собственник вправе вас выселить. Договор аренды заверьте у нотариуса, где будет указано, что арендодатель гарантирует согласие других собственников недвижимости.

Как собственнику проверить квартиросъемщика?

Найти порядочного квартиросъемщика сложно. Если собрались сдавать квартиру в аренду, обратите внимание на паспорт миграционную карту.

Собственнику для проверки личности квартиросъемщика чаще всего требуется только паспорт. Документ необходим для подписания арендного договора и установления личности будущего жильца. Убедитесь, что у жильца нет судебных задолженностей. Сделать это можно на сайте ФССП. Если возникли сомнения по поводу честности квартиросъемщика, попросите представить справку с места работы.

А если ваш квартиросъемщик приехал из другого государства, помимо паспорта проверяйте миграционную карту, которую иностранные граждане продлевают раз в год.

Читайте статью «Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?»

Опасна ли временная регистрация?

Собственники опасаются регистрировать жильцов при сдаче недвижимости в аренду. Но эти страхи неоправданны. Для арендодателя временная регистрация жильца не несет никаких рисков. При желании вы отмените эту регистрацию, когда квартиросъемщик съедет.

У вас будет 90 дней, чтобы оформить временную регистрацию на жильца, после того как он заедет в квартиру. Для временной регистрации потребуются паспорта и правоустанавливающий документ на квартиру. Временная регистрация автоматически аннулируется после истечения срока. Для регистрации обращайтесь в территориальное подразделение МВД РФ, в отдел по вопросам миграции. Без регистрации квартиросъемщику и арендатору придется заплатить штраф.

Какой налог с аренды выплачивает собственник?

Если заключаете с квартиросъемщиком договор на срок менее года, сделку регистрировать в Росреестре не нужно. Но это не освобождает арендатора от оплаты налогов. Если оформите ИП, будете платить 6% с дохода, а если оформитесь в качестве самозанятого — 4%. Платить налог от сдачи в аренду будете 13%, если нет ИП и статуса самозанятого. Выбирайте удобный для вас способ регистрации и платите минимальные налоги в качестве самозанятого, чтобы все было по закону.

Как собственнику защитить свои интересы?

Для заключения договора найма подпишите акт приема-передачи недвижимости и проведите опись имущества. В опись внесите наименование всех вещей и их состояние в квартире, и все то, что считаете важным. Разрешается даже указывать трещины и потертости в квартире. Не забудьте указать в акте показания счетчиков на день сдачи недвижимости в аренду.

Помимо договора найма и акта-приема передачи, нужно еще зафиксировать факт оплаты. Если квартиросъемщик просто на руки отдает деньги в оговоренные сроки, доказать передачу денег в случае спорной ситуации не выйдет. Чтобы этого избежать, укажите в договоре не только дату, но и способ перечисления денег за съемное жилье. Например, перевод на карту.

Кратко: как легально оформить договор для сдачи недвижимости в аренду

• Чтобы легально оформить сделку, квартиросъемщик и арендатор составляют договор найма.

• Из документов потребуются паспорта обеих сторон и выписка из ЕГРН, или вместо выписки правоустанавливающие документы на квартиру.

• Помимо договора найма составляют акт приема-передачи квартиры с описью имущества, который заверяется у нотариуса.

• Если сдаете квартиру на срок более трех месяцев, потребуется временная регистрация для жильца.

• Арендатор от сдачи недвижимости в аренду платит налоги: 4% в качестве самозанятого или 6% в качестве ИП.

Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.