Когда речь заходит о покупке жилья, мало у кого есть возможность купить его из собственных средств единым платежом. Накопить на собственные квадратные метры тоже трудно — на это уйдет не один десяток лет. По этой причине первое, что приходит на ум — ипотека. Это специальный вид залогового кредитования, разработанный для покупки недвижимости. Банки охотно одобрят заем при отсутствии проблем в кредитной истории, но в условиях меняющихся ставок нужно уметь выбрать выгодное предложение, — даже доля процента от ставки решает, насколько много вы в итоге переплатите.

В статье рассказали о законодательной базе по ипотеке и как найти заем с лучшей ставкой.

Что говорит закон об ипотечном кредитовании?

В России рынок кредитования в области недвижимости регулируется большим количеством законов, постановлений и актов. Основные из них:

• гражданский кодекс РФ;

• № 102-ФЗ «Об ипотеке»;

• № 122-ФЗ — о сделках с недвижимостью;

• № 117-ФЗ — ипотека для военнослужащих.

Кроме этого, есть разновидности кредитования для особых случаев, реализуемые с льготами. Например, сельская ипотека или с государственной поддержкой.

Условия ипотеки: на что обратить внимание?

В законодательных актах не указаны условия одобрения, размеры сумм, процентные ставки — эти условия банки устанавливают сами. По этой причине ипотечные продукты разных банков сильно различаются. 

Вот на что обратить внимание во время поиска подходящей ипотеки.

Кредитная история (КИ). Если у заемщика возникали проблемы с выплатами, скорее всего, банк откажет. Речь идет не о паре дней просрочки, а о систематических нарушениях по срокам. Но банки не всегда отказывают с испорченной КИ. Некоторые одобряют заем, т. к. возврат обеспечен недвижимостью, которая до конца действия договора находится у банка в залоге.

Доходы. В расчет берут все источники, которые гражданин подтвердит справками, выписками. Бесполезно банку рассказывать о том, что вы подрабатываете, например, на стройке, где зарплату выдают в конверте. В обязанность кредитных организаций входит изучение долговой нагрузки. Если по итогу расчетов кредитные платежи будут забирать от 50% дохода, в ипотеке откажут.

Занятость. Трудно найти банк, который выдает большие суммы студентам, пенсионерам, безработным. Больше шансов у тех, кто имеет постоянную работу, бизнес или зарегистрирован в статусе самозанятого. При рассмотрении заявки учитывают не только официальный источник дохода, но и стабильность, — чем дольше вы работаете на одном месте, тем выше шанс одобрения.

Стартовый взнос. Для большинства банков обязательное условие — внесение части стоимости жилья. Сумма варьируется в пределах 10–50% от стоимости кредита. Бывают предложение и без первоначального взноса, но при этом ставка будет в два раза выше. Например, такую ипотеку дает «Россельхозбанк», но ставка по продукту — 10,9% годовых. Там же предлагают ипотеку с господдержкой под 6% с необходимостью первоначального взноса 15%.

Возраст. Единицы банков одобряют ипотеку с 18 лет. В условиях получения указывают 21 год, но лояльнее относятся к клиентам от 25 лет. Верхний предел — 75 лет.

Поручитель. Если у потенциального заемщика низкий доход, испорченная КИ или неподходящий возраст, потребуется поручитель. Это человек, который обязуется взять на себя обязательства по договору в критических ситуациях.

Читайте статью «Что делать заемщику, если его призвали в армию?»

Как оформить ипотеку?

Несмотря на отличия в программах и условиях, в банках работа с ипотечными заемщиками одинаковая. 

Придется пройти следующие этапы.

Выбор программы. Выгодные ставки дают при условии внесения первоначального взноса. Кроме этого, многие предлагают ипотеку с господдержкой — такие предложения отличаются небольшим первоначальным взносом и пониженным процентом. Еще разным категориям граждан предоставляются субсидии  — например, военным и многодетным. От правильного выбора зависит окончательная сумма переплаты.

Подача заявки. Узнайте в банке, какой набор документов нужен. Обычно онн стандартный: СНИЛС, трудовая книжка, паспорт, справка 2-НДФЛ. Если берете ипотеку под залог недвижимости, то придется провести оценку. К ипотечному договору составят еще и договор залога.

Подбор и оценка. После одобрения выберите недвижимость и оцените ее. Жилье должно удовлетворять требованиям банка по состоянию и стоимости.

Договор и расчет. На этом этапе сотрудники юридического отдела кредитной организации составляют договоры на сделку с недвижимостью. Дальше идет расчет с продавцом — делать это лучше через банковские счета, чтобы транзакция была зафиксирована.

Регистрация. Последний шаг — обращение в Росреестр (или МФЦ) для регистрации смены хозяина и факта залога недвижимости банка.