Благодаря ипотеке с господдержкой семьи с детьми и другие категории заемщиков могут купить жилье, не переплачивая проценты банку. Но если смотреть на ситуацию в целом, льготные ипотеки негативно влияют на рынок недвижимости, а под критерии для их получения попадают немногие.

Подробно о недостатках ипотек с господдержкой рассказали в статье.

Льготные ипотеки увеличивают цены на недвижимость

В 2020 году были запущены сразу два ипотечные программы с господдержкой: льготная и семейная. Они предусматривают сниженные ставки: 8 и 6% соответственно. Но следом за снижением ставок резко подскочили цены на жилье, итоговую переплату не компенсируют даже сниженные ставки.

Из-за роста стоимости недвижимости может сложиться ситуация, что застройщики распродадут квартиры и не успеют за спросом. Заемщики с деньгами в это время потеряют интерес к недвижимости и предпочтут ей накопления: положат деньги на банковский депозит.

Заемщикам со средним достатком не удастся накопить нужную сумму, чтобы внести первоначальный взнос. А маткапитал индексируется раз в год, в то время как цены постоянно растут. 

Да и ежемесячный платеж увеличится, в то время как зарплата может остаться на прежнем уровне. 

Обычно после ажиотажа наблюдается снижение стоимости. И вы можете уйти в минус, если вдруг захотите продать квартиру, чтобы, например, взять вариант получше.

Читайте также: «Ипотека с господдержкой: что нужно знать и учитывать?»

По льготной программе можно купить квартиру только в новостройке

По условиям программы купить новую квартиру у владельца, даже если он приобрел ее недавно, нельзя. Только у застройщиков. 

Возникают проблемы.

Банки работают с ограниченным количеством строительных компаний. И предлагаемые варианты недвижимости не подходят по цене, расположению, площади, планировке, инфраструктуре и т. д. Это значительно ограничивает выбор.

Квартира не готова к проживанию. В квартире в новостройке обычно нужен ремонт, который потребует дополнительных затрат. А вам, например, необходимо приобрести готовое жилье, чтобы переехать сразу.

Не хотите переезжать в другой район. Привязаны к работе, дети — к детскому саду или школе. Привычная и комфортная инфраструктура, знакомые, друзья, приятные соседи. Покидать привычное место сложно, а подходящие квартиры только вторичные.  

Растет закредитованность

По данным Циан, в долговой нагрузке большинства россиян доля ипотечного кредита составляет 50%. Риск не справиться с долгами растет. Реальные доходы снижаются на протяжении нескольких лет, заемщики вынуждены брать новые кредиты, и иногда на то, чтобы перекрыть текущие.

Ипотечные кредиты с низкой ставкой привлекают. А ограниченный срок действия программ подстегивают оформить ипотеку, не задумываясь о последствиях.

В банках отмечают, что пока кредиты с господдержкой, заемщики погашают их стабильно. Но ситуация постоянно меняется. Если у вас средний достаток и нестабильная работа, подумайте, сможете ли погашать кредит в будущем.

Ограничения мешают получить ипотеку всем желающим

По программам с господдержкой действуют специальные условия и ограничения. 

По сумме. По льготной программе максимальная сумма для жителей Москвы, СПб, М. О. и Л. О. составляет 12 млн руб. Для остальных регионов — 6 млн руб. Иногда суммы недостаточно, чтобы купить желаемую квартиру. Например, двухкомнатная квартира в Марьиной Роще в Москве стоит 25 млн руб. 

Центробанк при этом отметил, что запрещать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом не будет, но из-за отсутствия первоначального взноса банк может отказать или кредит обойдется дороже.

По величине зарплаты. Взять, к примеру, ипотеку для IT-компаний, в которой установлены ограничения по уровню доходов. Для городов-миллионников уставлена зарплата (до вычета налогов) — от 120 тыс. руб. Для остальных — от 70 тыс. руб. При этом оформить ипотеку могут не только айтишники, но и бухгалтеры, охранники и другие сотрудники, работающие в компании. Но не у всех зарплата достигает до установленной суммы. 

По возрасту. Это касается Дальневосточной ипотеки, которая доступна заемщикам до 35 лет (включительно). Такое ограничение несправедливо, если учесть, что программа рассчитана на привлечение работников и развитие Дальневосточных территорий. К 30–35 годам уже есть опыт и стаж. А согласно исследованию НБКИ платежеспособные и активные ипотечные заемщики — люди 30–40 лет. Получается, возрастное ограничение мешает получить выгодную ипотеку тем, кто хочет переехать на Дальний Восток, и реализовать программу в полной мере.

Читайте также: «Льготная ипотека для ИТ-специалистов стала доступней: новые условия в 2023 году»

Сокращается площадь квартир

Из-за ограничения суммы по льготным программам и требования к первоначальному взносу, на который не всем хватает средств, застройщики сокращают площадь квартиры. Например, вместо двушки на 70 квадратов предлагают двушку на 50.

Это помогает удержать спрос на недвижимость. И часто заемщики соглашаются на такие условия, чтобы успеть взять квартиру в ипотеку, пока действуют сниженные ставки.

Дорожает ремонт квартир

Ситуация связана с ростом стоимости стройматериалов. Повышенный спрос на жилье и активное строительство автоматически подтягивает и цены на отделочные материалы, фурнитуру сопутствующие товары. Плюс повышается стоимость услуг ремонтной бригады.

В итоге кроме затрат на обслуживание кредита придется потратиться, чтобы привести квартиру в соответствие своим потребностям.

Банки увеличивают стоимость продуктов

Из-за льготных программ снижается интерес к классическим ипотекам, и банки недополучают прибыль. 

Чтобы компенсировать, они могут:

• повысить ставки по потребительским кредитам, а сниженные ставки оставить только при оформлении страховки;

• вернуть платное обслуживание карт либо вводят невыполнимые условия для бесплатного обслуживания;

• снизить ставку по вкладам или процент на остаток;

• уменьшить кэшбэк или сделать невыгодным курс обмена баллов на рубли. 

В то же время льготные программы помогают поддержать рынок недвижимости. В кризис важно сохранить темпы строительства, чтобы не допустить банкротств застройщиков и увеличение числа дольщиков, которые не получат квартиры в срок или потеряют деньги. Проблемы в строительстве повлияют на всю экономику.