Россияне активно заговорили о счетах эскроу, когда в 2019 году закон обязал покупателей проводить сделки по покупке квартир на стадии строительства через эскроу-счет. 

Рассказываем, как работает счет эскроу и как защищает средства покупателей. 

Что такое эскроу-счет? 

Это особый счет, где банк замораживает и хранит деньги покупателя, а когда продавец выполняет условия сделки, передает средства ему. 

Например, покупатель квартиры в новостройке перечислил деньги на счет. Средства блокируются, или депонируются. Застройщик получит деньги не раньше, чем передаст жилье в собственность покупателю, то есть исполнит обязательства. Так применение эскроу-счета уменьшает риски для покупателя. 

Важно понимать, что счет эскроу отличается от депозита: банк не зарабатывает на счете, а значит, не начисляет проценты клиенту. 

Когда стоит использовать эскроу-счет? 

Даже соглашаясь на крупную сделку, стороны редко доверяют друг другу. Заказчик опасается, что исполнитель нарушит договоренности, если сразу получит оплату. 

Эскроу-счет используется в сделках: 

• с недвижимостью; 

• с ценными бумагами; 

• с авторскими произведениями; 

• по приобретению бизнеса. 

Использование эскроу обязательно только при покупке квартиры на стадии строительства. Однако, если дом готов на 30%, а 10% площади проданы по договорам долевого участия, застройщик может получить деньги от покупателя напрямую без эскроу-счета. Во всех остальных сделках специальный счет применяется по желанию сторон.

Как открыть эскроу-счет? 

В каждой сделке, где используется счет, участвуют три стороны: 

• Покупатель; 

• Продавец; 

• Эскроу-агент — участник, гарантирующий сохранность средств. Агентом становится банк, юридическое лицо, нотариус или любое физическое лицо, если ему доверяют другие участники. 

Договор на открытие счета также подписывают три стороны. В документах указываются условия и обязательства участников, также выбирается документ, который будет доказательством выполнения договоренностей.

Нет единого требования к набору документов: требования банков разнятся. Основной список ниже:

• физлицо предоставляет паспорт; 

• индивидуальный предприниматель предоставляет паспорт, финансовую отчетность и подтверждает в налоговой отсутствие задолженности; 

• представитель компании-продавца предоставляет документы для подтверждения полномочий, отчетность о финансовом состоянии компании и другую информацию по запросу. 

Как происходит сделка? 

Сделки с применением эскроу-счета работает следующим образом: 

• участники подписывают договор; 

• покупатель переводит деньги на специально открытый счет; 

• банк или эскроу-агент депонирует средства; 

• продавец выполняет договоренности и подтверждает выполнение документально; 

• банк переводит средства продавцу.

Если сделка заключается между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме, дата окончания договора — это предполагаемая дата сдачи объекта плюс полгода. С 14 марта 2022 года, согласно ФЗ-58, банкам разрешено продлевать действия счета еще на два года, если застройщик задерживает сдачу объекта.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

Преимущества:

• Финансы покупателя защищены: продавец получит оплату не раньше чем выполнит договоренности. 

• В случае неожиданных обстоятельств таких, как банкротство компании-продавца, покупатель возвращает полную сумму. 

• Эскроу-счет не подлежит аресту приставами. 

• Договор на открытие счета заключается в свободной форме. Стороны сами выбирают, какой документ будет доказательством выполнения договора.

• При покупке жилья на стадии строительства, комиссию банка за открытие счета оплачивает застройщик. 

• Счеты, открытые для сделок с недвижимостью, участвуют в программе страхования вкладов: застрахована сумма до 10 млн руб.

Недостатки:

• Из-за высоких требований правительства РФ не все банки открывают эскроу-счета. Посмотреть перечень утвержденных организаций можно в реестре Центробанка. 

• Открывая счет, покупатель платит комиссию размером до 1% от общей суммы. 

• Клиент банка не получает доход. 

• Депонент не распоряжается средствами на счете. Чтобы вернуть деньги, сделку расторгают. 

Читайте статью «Как выкупить свой долг у банка на выгодных условиях?»

Другие банковские инструменты для безопасных сделок

Кроме эскроу для проведения безопасных сделок используют аккредитивы и банковские ячейки. Эти инструменты имеют свои особенности и отличия. 

Банковская (депозитарная) ячейка 

Это банковский сейф, который сдается клиенту в аренду. Сейф используют для хранения наличности, драгоценности, драгоценных металлов и других ценных вещей, а также в сделках. 

Аккредитив 

Аккредитив — безналичная операция, при которой банк хранит средства, полученные от покупателя, и передает продавцу после выполнения всех договоренностей. 

Чем отличается от эскроу-счета?

• используется обычно в торговых сделках; 

• единая форма договора утверждена Центробанком; 

• получает средства продавец или лицо, указанное продавцом; 

• средства подлежат аресту приставами; 

• средства не участвуют в системе страхования вкладов. 

Коротко: что такое эскроу-счет?

Это особый банковский счет, на котором деньги заказчика замораживаются, пока продавец не выполнит договоренности. Подходит только для безналичного расчета. Деньги участвуют в программе страхования вкладов и не подлежат аресту приставами. 

Использование счета снижает риски для покупателя: продавец не получит оплату, пока не исполнит условия договора. Даже если компания-продавец обанкротится или откажется от сделки, покупатель вернет деньги в полном объеме.