Банкроты смогут сохранить единственное ипотечное жилье. Рассказываем, как изменился ФЗ «О банкротстве» и что делать должникам.

Как проходило банкротство раньше? 

Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ, в конкурсную массу не включают единственное жилье должника, если оно не в залоге. При ипотечном кредите недвижимость — объект залога, который банк забирает в счет долга, если заемщик перестает платить.

Раньше залоговая квартира уходила с молотка. Хотя существовала теоретическая возможность, что кредитная организация не станет включаться в процедуру. Другие кредиторы не имели права претендовать на залоговую недвижимость. И если человек исправно вносил платежи, банк сохранял жилье.

Это происходило редко, потому что у банка другие риски. Например, что финансовое положение заемщика ухудшится и он не расплатится. Поэтому на практике банки участвовали в банкротстве физлица и реализовывали квартиру, даже если это единственное жилье.

Что изменилось?

В 2023 г. в Верховный суд поступило дело, в котором истец оспаривал продажу единственного жилья, которое было залогом по ипотеке. 

После рассмотрения ВС РФ пришел к выводу: в рамках банкротства нельзя забирать единственное жилье, соответствующее социальным нормам, если должник платит без просрочек.

Прецедент стал причиной поправок в ФЗ «О банкротстве». Был принят Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ. Он вступил в силу в сентябре 2024 г.

Теперь заемщик и банк заключают мировое соглашение вне зависимости от желания финансового управляющего и составляют локальный план реструктуризации. Единственное жилье в ипотеке не включается в конкурсную массу и сохраняется за человеком.

Но так как банкротство проводят при неплатежеспособности, заемщик должен найти человека, который будет за него платить ипотеку. После с третьим лицом рассчитывается банкрот — если он этого не сделает, взыскать задолженность можно в судебном порядке.

Между банкротом и ответственным за выплату ипотеки составляется договор займа — долгосрочный (от трех лет) и беспроцентный. В качестве нового плательщика можно выбрать любого человека — например, друга или родственника, который соответствует критериям платежеспособности банка.

Как теперь будет решаться судьба ипотечной квартиры?

1. Поиск третьего лица, который возьмет выплаты на себя. Это может быть друг, родственник или любой другой человек. Он выполняет обязательства за должника, который потом компенсирует ему расходы.

Банк не согласится передавать обязательства любому человеку. Хотя механизм только появился, и практики еще нет, скорее всего, утверждение будет аналогично поручителям. Третье лицо должно обладать достаточным доходом, приемлемой долговой нагрузкой и положительной кредитной историей.

2. Заключение мирового соглашения. Этим вариантом стороны воспользуются, если банкрот не найдет третье лицо, готовое за него платить ипотеку.

Мировое соглашение предусматривает составление нового графика платежей с учетом изменившегося финансового положения заемщика. Банк должен учитывать, что до завершения процедуры у заемщика остается только прожиточный минимум. Поэтому график будет составляться исходя из этого.

После окончания банкротства и списания долгов доходы заемщика изменятся. Если они станут выше, стороны смогут пересмотреть график в сторону сокращения срока и увеличения ежемесячного платежа.

Главное условия мирового соглашения — исправная уплата долга по новому графику. Если заемщик хотя бы немного нарушит условия, банк имеет право через суд взыскать залоговое жилье. А если процедура банкротства еще не завершилась — включить квартиру в конкурсную массу.

Если в этом банке у человека есть долги по другим кредитам и суд принимает решение о списании обязательств, они аннулируются, но долг по ипотеке сохраняется.

3. Реструктуризация. Стандартное решение суда, которое предусматривает пересмотр графика платежей по всем обязательствам. Банк сохранит ипотечное жилье и предложит уменьшить платежи по другим кредитам. 

Но для реструктуризации должник должен зарабатывать от 75 000 ₽ в месяц. Если есть дети или иждивенцы, то за каждого к минимальному доходу прибавляется 10 000–20 000 ₽.

Читайте также: «Что делать, если банки не одобряют
после банкротства даже кредитки?»

Кому и почему откажут в сохранении ипотечного жилья?

В сохранении откажут, если ипотечная квартира — не единственное жилье должника. Недвижимость включат в конкурсную массу, чтобы рассчитаться с кредиторами. 

Если человек до начала процедуры допустил длительные просрочки и до сих пор не закрыл их, банк откажется заключать мировое соглашение или привлекать третьих лиц. Чтобы снизить свои риски, компания согласится включить ипотечное жилье в конкурсную массу, даже если оно единственное.

Сохранить квартиру также не удастся, если не найдете третье лицо, которое возьмет на себя обязательства. Человек должен пройти проверку платежеспособности в банке и соответствовать другим критериям. Кредитные организации принимают решения на свое усмотрение.

Если ипотечная квартира превышает социальные нормы (например, большая по площади), будет принято решение о ее реализации. Часть вырученных средств потратят на приобретение для банкрота другого объекта, который отвечает социальным нормам.